Der Brief liegt oft tagelang ungeöffnet zwischen all der anderen Post, und wenn er endlich gelesen wird, steht dort das Wort, vor dem Betroffene sich seit Jahren fürchten: Abmahnung. Der Vermieter fordert, die Wohnung binnen einer Frist in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen, andernfalls drohe die Kündigung. Für Menschen, deren Wohnung über Jahre vollgelaufen ist, ist dieser Moment ein Schock, und die häufigste Reaktion ist die schlechteste: den Brief weglegen und hoffen, dass nichts passiert. Dabei ist eine Abmahnung rechtlich gesehen noch keine Katastrophe. Sie ist eine letzte Ausfahrt, und wer sie nutzt, behält in den allermeisten Fällen seine Wohnung.
Das gilt besonders in einer Stadt wie Freiburg, deren Wohnungsmarkt zu den angespanntesten im Südwesten gehört. Wer hier eine bezahlbare Wohnung verliert, findet so schnell keine neue, mit einer negativen Vermieterauskunft womöglich gar keine. Umgekehrt heißt das: Der Erhalt der bestehenden Wohnung ist für Betroffene fast immer der einzig realistische Weg, und alle Beteiligten wissen das, auch die Vermieterseite. Räumungsprozesse sind teuer, langwierig und in ihrem Ausgang unsicher. Die meisten Hausverwaltungen bevorzugen eine Lösung ohne Gericht, wenn ihnen der Mieter glaubhaft macht, dass sich etwas ändert.
Genau hier liegt der Hebel. Auf eine Abmahnung zu reagieren heißt nicht, binnen vier Wochen eine makellose Wohnung vorzuweisen. Es heißt, nachweisbar zu handeln: den Kontakt aufnehmen, statt zu schweigen, einen realistischen Zeitplan nennen und die ersten Schritte belegen. Ein Angebot zur Begehung nach erfolgter Teilräumung, eine Auftragsbestätigung vom Messie Experten oder einem vergleichbaren Fachbetrieb, ein Nachweis über ein Beratungsgespräch: Solche Unterlagen verändern die Lage grundlegend, denn sie nehmen der Vermieterseite den Hauptgrund für die Eskalation, nämlich den Eindruck, dass sich ohnehin nichts bewegt.
Was rechtlich wirklich zählt
Ein paar Grundlagen helfen, die eigene Position realistisch einzuschätzen. Unordnung allein rechtfertigt keine Kündigung, auch erhebliche nicht. Kritisch wird es bei konkreten Beeinträchtigungen: Gerüche im Treppenhaus, Ungeziefer, das sich ausbreitet, Feuchteschäden, überlastete Decken, blockierte Rettungswege oder verweigerte Handwerkertermine. Auf solche Punkte muss eine Abmahnung sich beziehen, und genau diese Punkte müssen abgestellt werden, nicht die Wohnung insgesamt in einen Vorzeigezustand versetzt werden. Diese Unterscheidung entlastet enorm. Wer die Fristen ernst nimmt und die benannten Beeinträchtigungen beseitigt, hat die Kündigung in aller Regel abgewendet, selbst wenn die Wohnung insgesamt noch weit von normal entfernt ist.
Kommt es trotzdem zur Kündigung oder gar zur Räumungsklage, ist der Fall noch immer nicht verloren. Gerichte prüfen bei erkennbarer Erkrankung die Verhältnismäßigkeit, und wer bis zum Termin nachweisbare Fortschritte und professionelle Unterstützung vorweisen kann, hat deutlich bessere Karten. Spätestens jetzt gehört allerdings anwaltlicher Rat dazu. Der Mieterverein hilft Mitgliedern bei der Einordnung, und wer sich keinen Anwalt leisten kann, hat Anspruch auf Beratungshilfe.
Die Anlaufstellen: mehr Hilfe, als Betroffene glauben
Die zweite Säule neben der rechtlichen ist die soziale, und hier ist das Angebot größer, als die meisten Betroffenen wissen. Erste Adresse bei drohendem Wohnungsverlust ist die Fachstelle zur Wohnraumsicherung beim Amt für Soziales. Ihr Auftrag ist exakt dieses Szenario: Mietverhältnisse erhalten, bevor Menschen ihre Wohnung verlieren. Die Mitarbeiter vermitteln zwischen Mieter und Vermieter, kennen die Abläufe der großen Freiburger Wohnungsunternehmen und können in bestimmten Konstellationen auch finanziell helfen, etwa wenn Mietrückstände dazukommen. Der sozialpsychiatrische Dienst beim Gesundheitsamt ist die richtige Stelle, wenn hinter der Wohnsituation eine seelische Erkrankung steht, was bei ausgeprägter Vermüllung fast immer der Fall ist. Beide Stellen arbeiten kostenlos, vertraulich und ohne dass Betroffene eine Diagnose mitbringen müssen.
Was viele nicht wissen: Auch die Vermieterseite lässt sich in diese Gespräche einbinden. Die Fachstellen laden Hausverwaltungen regelmäßig mit an den Tisch, und ein Vermieter, der sieht, dass Ämter und Fachleute involviert sind, gewinnt genau das Vertrauen zurück, das durch Jahre verschlossener Türen verloren ging. Aus einem Konflikt zwischen zwei Parteien wird dann ein Plan mit mehreren Beteiligten, und die Erfahrung der Fachstellen zeigt, dass die meisten Mietverhältnisse auf diesem Weg zu retten sind.
Dazu kommen die Beratungsstellen der Wohlfahrtsverbände und niedergelassene Psychotherapeuten, wobei für den akuten Fall gilt: Die Wohnungssicherung hat Vorrang vor der Therapieplatzsuche, denn eine Warteliste hilft nicht gegen eine Vier-Wochen-Frist. Sinnvoll ist beides parallel, die schnelle praktische Lösung und der längerfristige Weg an die Ursachen.
Der praktische Teil: räumen mit System statt in Panik
Bleibt die Wohnung selbst. Unter Fristdruck neigen Betroffene und Angehörige zu Panikaktionen, dem Wochenende mit dem geliehenen Anhänger, das in Erschöpfung und Streit endet und kaum sichtbare Wirkung hinterlässt. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: zuerst die Punkte aus der Abmahnung, dann der Rest. Wenn Gerüche und Ungeziefer benannt sind, haben Küche, Bad und organische Abfälle Priorität. Wenn Fluchtwege blockiert sind, kommen Flur und Türbereiche zuerst. Ein Fachbetrieb schafft solche Prioritäten in Tagen, dokumentiert die Entsorgung und kann der Hausverwaltung anschließend eine Begehung ermöglichen, die den Wendepunkt glaubwürdig macht. Die Kosten sind überschaubarer als ihr Ruf, vor allem gemessen an dem, was ein verlorener Mietvertrag in Freiburg bedeutet, und lassen sich in Etappen planen, wenn das Budget knapp ist.
Auch die Geldfrage ist seltener ein Ausschlusskriterium, als Betroffene fürchten. Wer Bürgergeld oder Grundsicherung bezieht, kann beim Jobcenter beziehungsweise beim Sozialamt anfragen, ob Kosten zur Sicherung der Wohnung im Einzelfall übernommen werden, denn eine Räumung ist für die öffentliche Hand allemal günstiger als eine drohende Wohnungslosigkeit. Bei laufendem Einkommen bieten viele Fachbetriebe Etappenmodelle an: erst die abgemahnten Bereiche, später der Rest, verteilt über mehrere Monate. Und Angehörige, die sich beteiligen wollen, helfen mit einer zweckgebundenen Kostenübernahme oft wirksamer als mit eigenen Räumversuchen, die Kraft und Beziehung strapazieren.
Am Ende entscheidet über den Ausgang fast immer dasselbe: ob aus dem Schweigen ein Gespräch wird. Jede Abmahnung ist auch ein Zeichen, dass der Vermieter das Problem lieber gelöst als eskaliert sähe. Wer diesen Spielraum nutzt, sich Unterstützung holt und die ersten Schritte belegt, verwandelt eine drohende Räumung in einen Plan mit Fristen und Helfern. Das ist anstrengend, keine Frage. Aber es ist machbar, es ist schon vielen gelungen, und es beginnt nicht mit einem Container, sondern mit einem geöffneten Brief und einem Anruf. Wer diesen Anruf heute nicht schafft, kann ihn morgen führen. Nur liegen lassen, das zeigt jede Beratungserfahrung, sollte man den Brief nicht noch einmal.